El marketing para inmobiliarias que trabajan con comprador internacional no consiste en conseguir más leads, sino en no perder los que ya pagas. En Ocean Partners Consulting, consultoría de marketing, CRM e IA con equipos en Barcelona y Dubái, montamos y operamos el sistema que contesta cada consulta en minutos y en su idioma, la asigna al agente adecuado y la lleva hasta la visita.
El problema: pagas por leads que nadie contesta a tiempo
Una agencia de la costa paga cada mes a Idealista, Kyero o Rightmove Overseas, y a menudo también a Meta. Los leads llegan. Lo que falla es lo que pasa después:
- El comprador sueco escribe un domingo a las diez de la noche y nadie le contesta hasta el lunes, cuando ya ha hablado con otras dos agencias.
- La consulta en neerlandés o en alemán tarda días en encontrar a alguien del equipo que hable el idioma.
- Cada portal manda los leads a un email distinto o al móvil del agente, sin reglas de reparto ni seguimiento.
- Las conversaciones viven en el WhatsApp personal de cada agente, y cuando el agente se va, se van con él.
- Sabes cuántos leads entraron, pero no qué portal, campaña o agente acabó en visita y en arras.
La velocidad pesa más de lo que parece. Un estudio publicado en Harvard Business Review concluyó que contactar con un lead web en los primeros cinco minutos, frente a hacerlo a los 30, multiplicaba por unas 21 las probabilidades de cualificarlo. Es una referencia general de ventas, no un dato del mercado español, pero la lógica se repite en cada portal.
Marketing para inmobiliarias: el sistema de cinco capas
1. Captar
Campañas en Meta y Google Ads por promoción, zona o mercado de origen, no «para la agencia»: una para compradores británicos de obra nueva en Estepona, otra para compradores nórdicos en la Costa Blanca. Cada una con su página de destino y sus creatividades, que producimos a medida con los medios que pida el proyecto: IA, UGC, rodaje o diseño.
2. Responder
Un agente de IA en WhatsApp Business y en la web contesta en menos de un minuto, a cualquier hora y en el idioma del comprador. Se presenta como asistente de IA, hace tres o cuatro preguntas de cualificación (presupuesto, plazo, financiación, zona), propone una visita o videollamada y pasa la conversación al agente con un resumen en el CRM.
3. Convertir
Todos los leads, de portales, Meta, Google y web, entran en un único CRM y sin duplicados. El reparto sigue reglas por zona, idioma y presupuesto, con alertas si nadie responde en el plazo acordado y reasignación automática. El pipeline refleja las etapas reales: contactado, cualificado, visita, reserva y arras.
4. Reactivar
Secuencias para quien no contesta, para quien no se presenta a la visita y para quien la hizo pero no decidió. Y reactivación de la base dormida, empezando por una campaña de re-permiso para escribir solo a quien tiene base legal.
5. Medir
Un panel con el tiempo de primera respuesta, el porcentaje de leads atendidos en menos de cinco minutos, el coste por lead cualificado, el coste por visita y la atribución hasta la reserva. Las visitas y reservas vuelven a Meta y Google como conversiones offline, para que las campañas aprendan a buscar compradores y no formularios baratos.
Funciona con tu CRM y tus portales
No te obligamos a cambiar de herramienta. Trabajamos con HubSpot por defecto, porque somos partner oficial, y también encima del CRM inmobiliario que ya usas, como Inmovilla, Witei, Sooprema, Mobilia o Resales-Online. Tu CRM sigue llevando el inventario y la difusión a portales; nosotros añadimos el reparto, la IA y la atribución. Si buscas algo más ligero, la Plataforma Ocean es un CRM de marca blanca desde 99 €/mes.
Conectamos Idealista, Fotocasa, Habitaclia, Kyero, Rightmove Overseas, ThinkSpain, Green-Acres y A Place in the Sun, además de Meta Lead Ads, Google y tu web. No todos los portales ofrecen una API completa; cuando falta, leemos automáticamente el email de cada lead. Lo comprobamos en la auditoría antes de comprometer nada.
Un único responsable del resultado
Hoy el portal vende visibilidad, el CRM vende licencias y la agencia de anuncios vende leads. Nadie responde del tramo entre «el lead entra» y «visita confirmada», que es donde se pierde el dinero. Nosotros asumimos ese tramo completo: campañas, agente de IA, CRM y medición con un solo equipo.
Para quién es
Agencias de comprador internacional en la costa
Equipos de 5 a 40 agentes en la Costa del Sol, la Costa Blanca, Baleares o la Costa Brava, con compradores británicos, nórdicos, belgas, neerlandeses o alemanes. Según el Anuario de Registradores de 2025, los extranjeros firmaron el 43,3 % de las compras de vivienda en Alicante, el 32,8 % en Málaga y cerca del 30 % en Baleares.
Comercializadoras y promotoras de obra nueva
Venta sobre plano con varios agentes y canales, donde cada promoción necesita su embudo, su página, su seguimiento de reservas y, a menudo, un registro de agencias colaboradoras.
Encajas si…
- Tienes al menos tres agentes, idealmente cinco o más.
- Recibes leads de portales o anuncios cada semana y una parte de tus compradores es extranjera.
- Estás dispuesto a centralizar los leads y a usar números de WhatsApp de empresa.
- Quieres medir el coste por visita, no solo el número de leads.
Si eres una agencia pequeña de comprador local, o solo trabajas alquiler, este sistema probablemente te sobra, y te lo diremos.
Planes y precios, resumidos
Precios de referencia, sin IVA:
| Concepto | Precio de referencia | Qué es |
|---|---|---|
| Auditoría Lead-to-Viewing | 950 € | Dos semanas. Deducible al 100 % si firmas la implantación en 30 días. |
| Implantación del sistema | Desde 3.500 € | De cuatro a seis semanas. CRM, portales, WhatsApp, agente de IA, reparto y panel. Promotora con lanzamiento: desde 6.500 €. |
| Plan Automatiza | Desde 600 €/mes | Agente de IA, reparto, alertas y seguimiento operados y mejorados cada mes. |
| Plan Capta (recomendado) | Desde 1.500 €/mes | Lo anterior más Meta y Google Ads para hasta dos promociones o zonas, con conversiones offline. |
| Plan Escala | Desde 2.600 €/mes | Lo anterior para hasta cinco promociones o mercados, con eventos, colaboradores y atribución hasta la reserva. |
| Plataforma Ocean | Desde 99 €/mes | CRM ligero de marca blanca, alternativa a HubSpot. |
Son precios «desde»: la propuesta final se adapta a tu situación tras la auditoría, según el número de agentes, portales, idiomas, promociones e integraciones. La inversión en anuncios la pagas directamente a Meta y Google; recomendamos un mínimo de 1.500 €/mes en Capta. El detalle está en planes y precios de marketing para inmobiliarias.
Cumplimiento: datos, publicidad e IA
El cumplimiento va dentro del flujo, no en un PDF aparte:
- Protección de datos. Registro del consentimiento en cada formulario y conversación, y contrato de encargo del tratamiento según el RGPD. La AEPD ya ha multado a inmobiliarias por prácticas de captación.
- Comunicaciones comerciales. El artículo 21 de la LSSI exige consentimiento previo para la publicidad por email o mensajería, por eso reactivamos bases solo tras un re-permiso. Las llamadas, solo a leads entrantes o con consentimiento, como exige la Ley 11/2022.
- Publicidad de vivienda. Plantillas de página con la información que pide el Real Decreto 515/1989 y, en Andalucía, el Decreto 218/2005. En Cataluña, el número de inscripción en el registro de agentes (AICAT) visible.
- Inteligencia artificial. El agente se identifica como IA desde el primer mensaje, como exige el artículo 50 del Reglamento europeo de IA desde agosto de 2026.
- Residencia y fiscalidad. La Golden Visa por compra de vivienda se eliminó el 3 de abril de 2025. El agente de IA no promete residencia ni da consejo fiscal: deriva esas preguntas a tu equipo.
No prestamos asesoramiento jurídico. Los checklists son operativos y los valida tu asesor legal.
Qué no hacemos
- No vendemos leads ni citas a precio fijo: las cuentas, los números de WhatsApp y los datos son tuyos.
- No garantizamos ventas, un coste por lead ni un volumen de leads.
- No compramos bases de datos ni hacemos llamadas en frío.
- No damos asesoramiento legal, fiscal ni migratorio, ni nosotros ni el agente de IA.
- No vendemos redes sociales como servicio central; el contenido orgánico es un extra opcional.
Cómo empezamos
- Auditoría Lead-to-Viewing (dos semanas). Escribimos a tus anuncios como compradores reales, revisamos tu CRM, calculamos el coste por visita y comprobamos la integración con tus portales.
- Implantación (de cuatro a seis semanas). Montamos el CRM o la capa sobre el tuyo, las integraciones, WhatsApp de empresa, el agente de IA, el reparto, el panel y formamos al equipo.
- Operación mensual. Con el plan que encaje, operamos y mejoramos el sistema y te enseñamos cada mes el tiempo de respuesta, el coste por visita y las reservas atribuidas.
Siguiente paso
El punto de partida es la auditoría Lead-to-Viewing para inmobiliarias: en dos semanas sabrás cuánto tardáis en contestar, cuántos leads se enfrían por el camino y cuánto costaría arreglarlo. Si firmas la implantación en 30 días, los 950 € se descuentan íntegramente.